征空置稅是糟糕的主意 解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題
作者:黃有光
近來(lái),是否應(yīng)該對(duì)空置的房產(chǎn)征稅成為熱門(mén)話題。在討論空置稅的合理性之前,先看看空置的嚴(yán)重性。
中國(guó)的房產(chǎn)空置情形應(yīng)該很普遍,空置率比多數(shù)國(guó)家的大。但嚴(yán)重性好像被高估。第一,一個(gè)經(jīng)常被引用的IMF 2015年的數(shù)據(jù),說(shuō)中國(guó)全國(guó)的空置面積達(dá)10億平方米。如果這不是被嚴(yán)重低估的數(shù)據(jù),則表明空置率并不高,因?yàn)椴怀^(guò)總面積的2%。
當(dāng)然,有大大超過(guò)這個(gè)數(shù)字的空置率估值,例如以一年一戶用電量不超過(guò)20度為“空置”標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)報(bào)道,國(guó)家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結(jié)果顯示,“2017年,大中城市房屋的空置率為13.1%,中小城市房屋空置率為13.8%,鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%”。這些數(shù)字本身不低,但比多數(shù)人預(yù)計(jì)的低。其次,根據(jù)用電的空置,包括合理的空置,例如旅行、維修、待售等情形。還有,中國(guó)有比較特殊的為孩子將來(lái)讀書(shū)與結(jié)婚而買(mǎi)房的情形,也大量增加非投機(jī)性的空置。
人們要打擊的“不合理”空置,主要是針對(duì)投機(jī)炒房,持有而不住、不租、不售。這類(lèi)空置,應(yīng)該是大城市的空置率比較大,而這與上述數(shù)據(jù)相反。大城市的空置率,比中小城市的小,比農(nóng)村的更小。這似乎說(shuō)明,真正“不合理”的空置,并沒(méi)有太嚴(yán)重。不過(guò),更明確的情形,需要更多資料,包括農(nóng)村有一些不同的空置原因。
對(duì)于那些真正“不合理”的空置者,他們也不是永遠(yuǎn)持有,永遠(yuǎn)不售賣(mài),他們只是待價(jià)而沽。這比較像在A地以低價(jià)買(mǎi)入,到B地以比較高的價(jià)格賣(mài)出的投機(jī)者,或是在夏天買(mǎi)入低價(jià)水果,等到秋冬天以比較高的價(jià)格賣(mài)出一樣??梢哉撟C,如果這些投機(jī)者的活動(dòng)是賺錢(qián)的,也是提高社會(huì)效益的?!驹斠?jiàn)A.P. Lerner, The Economics of Control 或?qū)⒂蓜虺霭嫔绯霭娴淖咀鱉arkets and Morals: Justifying Kidney Sales and Legalizing Prostitution, ch.14?!?/font>
這些投機(jī)的空置者,為何不在等待的期間出租房子,賺更多錢(qián)呢?這有各種原因,包括出租的房子折舊可能比較快,轉(zhuǎn)手靈活性比較低,出租有各種費(fèi)用和麻煩。這些問(wèn)題往往又被偏袒租客的法律所加大。例如,我的一位在新加坡有房地產(chǎn)的朋友對(duì)我說(shuō),如果房客讓太多人居住,超過(guò)法律規(guī)定,房東有法律責(zé)任,甚至可能被罰坐牢。再如,我女兒曾經(jīng)以房子有蟑螂(其實(shí)幾乎所有房子都有,包括我們?cè)谀珷柋咀约壕幼〉姆孔樱┑?ldquo;理由”,就輕易在租賃合約還沒(méi)有到期時(shí),不必交罰款而終止合約。這類(lèi)保護(hù)“弱者”一方的法律,其長(zhǎng)期作用,往往是是雙方都損失,不如在個(gè)別政策上,采用效率掛帥,而在整體平等政策上加大力度。【詳見(jiàn)拙文:Ng, American Economic Review 1984,或拙作《從諾獎(jiǎng)得主到凡夫俗子的經(jīng)濟(jì)學(xué)謬誤》,復(fù)旦大學(xué)出版社,第4.7節(jié)?!?/font>
如果投機(jī)者造成價(jià)格的過(guò)度波動(dòng),可能會(huì)有不良效果。然而,如果房?jī)r(jià)有大量的泡沫,房?jī)r(jià)的上漲不可持續(xù),則在房?jī)r(jià)泡沫破裂后,投機(jī)者也會(huì)損失。如果你正確地認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)有很大的泡沫,其實(shí)你可以大量獲利。你可以在泡沫破裂之前,把房子賣(mài)掉,如果需要,可以租房子。如果房?jī)r(jià)將會(huì)下降,現(xiàn)在的租金,比起房?jī)r(jià),肯定大大偏低。即使還沒(méi)有房子的人,也可以租房而不買(mǎi)房,等房?jī)r(jià)泡沫破裂后才買(mǎi)。當(dāng)然,當(dāng)前房?jī)r(jià)是否有大量的泡沫,見(jiàn)仁見(jiàn)智。筆者傾向于認(rèn)為沒(méi)有大量泡沫。
筆者強(qiáng)烈支持大量征收環(huán)境污染稅,也支持對(duì)富人多征稅,多幫助窮人。如果能夠多征收富人的稅,看來(lái)并沒(méi)有征收空置稅的合理原因。與污染不同,空置本身并沒(méi)有對(duì)他人造成損失。他不要租房的麻煩,房租的損失是他自己承擔(dān),他的選擇是他的權(quán)衡,看不出有干涉的理由。不過(guò),如果不能夠多征收富人的稅,而以空置稅作為對(duì)富人征稅的方法,則可能有些合理性。但這點(diǎn)的重要性應(yīng)該不大,一方面空置的嚴(yán)重性,如上所述,不是很大;一方面應(yīng)該能夠有對(duì)富人征稅的方法。
征收空置稅,短期會(huì)增加人們把房子提供出租,有進(jìn)一步減低租金的作用;也減低人們炒房的意愿,短期也有減低房?jī)r(jià)的作用。但長(zhǎng)期則減低將來(lái)的房子供應(yīng),如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒(méi)有泡沫,則可能反而增加長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)。因此,長(zhǎng)期而言,要遏制房?jī)r(jià)太高,主要依然應(yīng)該是增加供應(yīng)。
(作者為新加坡南洋理工大學(xué)教授、澳大利亞社會(huì)科學(xué)院院士、牛津大學(xué)Global Priorities Institute咨詢委員)