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王健林的兵法
“廚師不看菜譜改看兵法了，那就更厲害了。”7月16日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年工作會(huì)上，董事長(zhǎng)王健林對(duì)6個(gè)項(xiàng)目軟件獲國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)證書(shū)提出褒獎(jiǎng)。他的這番話(huà)，也正是對(duì)萬(wàn)達(dá)激進(jìn)轉(zhuǎn)型的最好注解。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%，這是萬(wàn)達(dá)收入歷史上第一次同比減少。其中，商業(yè)地產(chǎn)收入494.6億元，同比減少14%。
在外界看來(lái)，萬(wàn)達(dá)一直引以驕傲的“萬(wàn)達(dá)速度”慢了下來(lái)。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁助理劉明勝在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，“這是萬(wàn)達(dá)根據(jù)形勢(shì)采取的先抑后揚(yáng)戰(zhàn)略，在計(jì)劃和預(yù)期之內(nèi)。另外，萬(wàn)達(dá)正積極尋求向文化、旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。全年看，萬(wàn)達(dá)業(yè)績(jī)將穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)收入1400億元。”
并購(gòu)AMC、進(jìn)軍俄羅斯旅游業(yè)、籌備成立文化旅游城……上半年，萬(wàn)達(dá)主動(dòng)放緩商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張步伐，在文化、旅游領(lǐng)域則動(dòng)作頻頻。萬(wàn)達(dá)緣何加速轉(zhuǎn)型？在傳統(tǒng)房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之際，萬(wàn)達(dá)的反其道而為究竟是有意還是被迫？開(kāi)始看兵法的王健林，是否真能用兵如神？
商業(yè)地產(chǎn)之考
按照萬(wàn)達(dá)公布的數(shù)據(jù)，上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司收入494.6億元，完成全年目標(biāo)的50.1%，完成半年目標(biāo)的127.6%，同比減少14%。商業(yè)地產(chǎn)公司上半年現(xiàn)金回款315億元，同比減少31%。上半年新開(kāi)工531.2萬(wàn)平方米，同比減少35%。
“業(yè)績(jī)下滑，主要是上半年僅開(kāi)業(yè)了1個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而去年同期2個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。”劉明勝說(shuō)，“作為一個(gè)千億級(jí)企業(yè)，不可能每年都保持40%以上的增長(zhǎng)速度，萬(wàn)達(dá)的增速只是逐步趨穩(wěn)，不必大驚小怪。”
“年初本來(lái)計(jì)劃全年開(kāi)業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，后來(lái)調(diào)整為17個(gè)，上半年開(kāi)業(yè)1個(gè)，下半年預(yù)計(jì)開(kāi)16個(gè)。”一位萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士亦告訴記者，按照商業(yè)周期規(guī)律，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多數(shù)集中在“國(guó)慶”、“春節(jié)”前后開(kāi)業(yè)。
盡管萬(wàn)達(dá)上半年收入同比減少在預(yù)期之內(nèi)，但在外界看來(lái)，也與其“快進(jìn)快出”的商業(yè)模式遭遇瓶頸有關(guān)，萬(wàn)達(dá)是有意放緩商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐。
正略鈞策管理咨詢(xún)顧問(wèn)趙麗燕認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)新開(kāi)工面積減少與拿地節(jié)奏有關(guān)。在宏觀調(diào)控大背景下，萬(wàn)達(dá)依照在城市副中心低價(jià)拿地的策略，已越來(lái)越難找到符合要求的土地。由于可供銷(xiāo)售房產(chǎn)的存量沒(méi)有大幅增加，導(dǎo)致上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比減少。
“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要是住宅依賴(lài)型和銷(xiāo)售依賴(lài)型，在調(diào)控形勢(shì)下，萬(wàn)達(dá)業(yè)績(jī)肯定受影響。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，“另外，萬(wàn)達(dá)經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，在規(guī)模上已基本鋪開(kāi)，下一步將逐漸由規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，放緩擴(kuò)張速度也是其合理的選擇。”
在盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖看來(lái)，雖然萬(wàn)達(dá)有較強(qiáng)的政府資源，但較低的租金回報(bào)率是其發(fā)展中的一個(gè)障礙。另外，隨著越來(lái)越多的房企涌向商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將面臨“血的洗禮”。
關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)水平，萬(wàn)達(dá)方面反復(fù)強(qiáng)調(diào)其近幾年租金回報(bào)在逐步增長(zhǎng)。在2011年3月的一次商業(yè)地產(chǎn)論壇上，王健林曾公開(kāi)表示，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金并不比業(yè)內(nèi)平均水平低。”
“盡管萬(wàn)達(dá)的租金處于行業(yè)平均水平之上，但與恒隆、大悅城等相比仍有差距。”王永平表示，“萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張速度快，但其運(yùn)營(yíng)、管理并不出色。萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的位置跟零售業(yè)的沃爾瑪狀況比較像。知名度高，規(guī)模最大，但業(yè)績(jī)并非最好”。
趙麗燕認(rèn)為，與成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司（新鴻基、凱德商用、新世界等）在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)相比，萬(wàn)達(dá)的累計(jì)經(jīng)營(yíng)面積已超過(guò)任何一家公司，但其租金收入和占總收入的比例卻遠(yuǎn)低于這些第一梯隊(duì)的公司。“對(duì)比成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司或多或少地借助資本市場(chǎng)來(lái)取得發(fā)展資金，萬(wàn)達(dá)在資本市場(chǎng)的借力明顯不足。”
在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金部分還沒(méi)有完全培養(yǎng)起來(lái)之前，萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源主要靠銀行貸款和銷(xiāo)售回款。不過(guò)，目前來(lái)看，銷(xiāo)售回款和銀行貸款兩個(gè)主要融資渠道已被用到極致了。“萬(wàn)達(dá)需要股權(quán)融資方式，不能光靠貸款。而其幾百萬(wàn)平方米的持有型物業(yè)價(jià)值，只有通過(guò)上市才能釋放。”一位投行人士表示。
然而，萬(wàn)達(dá)的上市之路陰差陽(yáng)錯(cuò)、一波三折。
令王健林心焦的不僅是急欲進(jìn)軍資本市場(chǎng)而不得，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體形勢(shì)的不景氣亦讓他擔(dān)憂(yōu)。
在上半年工作會(huì)上，王健林坦言，“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長(zhǎng)緩慢；二是客單價(jià)下降。無(wú)論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在降；三是商家減少開(kāi)店。過(guò)去超市、快時(shí)尚品牌開(kāi)店是來(lái)者不拒，給多少店開(kāi)多少店，但今年商家的開(kāi)店計(jì)劃大幅度減少。”
另辟蹊徑之謀
商業(yè)地產(chǎn)不景氣及上市之路受阻情勢(shì)下，王健林將目光轉(zhuǎn)向文化和旅游產(chǎn)業(yè)。在他勾畫(huà)的版圖里，萬(wàn)達(dá)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資。到2020年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
向文化、旅游業(yè)轉(zhuǎn)型，正如王健林所言，類(lèi)似“廚師改看兵法”。上半年，萬(wàn)達(dá)已邁出實(shí)質(zhì)性步伐。5月，萬(wàn)達(dá)斥資31億元并購(gòu)AMC，目前已獲中美兩國(guó)審批，并購(gòu)8月底將完成。同時(shí)，其進(jìn)軍俄羅斯旅游業(yè)亦有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。
在外界看來(lái)，斥資31億美元，超過(guò)70%的高溢價(jià)并購(gòu)AMC，萬(wàn)達(dá)似乎做的是虧本買(mǎi)賣(mài)。“如果所有人都看得明白，一定不是賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。就像所有人都去炒股，一定是最危險(xiǎn)的時(shí)刻。萬(wàn)達(dá)管理層這么聰明，不會(huì)愚蠢到做賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)。”王健林顯然有自己的算盤(pán)。
“目前，萬(wàn)達(dá)院線正沖刺IPO。不過(guò)，院線上市可能牽涉過(guò)多關(guān)聯(lián)交易，通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審批可能有困難。并購(gòu)AMC成為獨(dú)立第三方，可為其上市做儲(chǔ)備。”黃立沖表示。
但他同時(shí)認(rèn)為，AMC可能助力萬(wàn)達(dá)上市，也可能拖累萬(wàn)達(dá)，美國(guó)院線和國(guó)內(nèi)院線經(jīng)營(yíng)是兩碼事，在經(jīng)營(yíng)管理上要有一套先進(jìn)的管理方式才行。“王健林所暢想的規(guī)模做大后的談判能力、廣告提價(jià)都會(huì)提高，未必能順利如愿。”
黃立沖所擔(dān)憂(yōu)的是，之前AMC的規(guī)模就足夠大，但仍然會(huì)虧損。難道萬(wàn)達(dá)接手后有了規(guī)模就能保證提高議價(jià)能力？
除了并購(gòu)AMC，令人矚目的還有萬(wàn)達(dá)欲進(jìn)軍俄羅斯旅游業(yè)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)聯(lián)手泛海、一方集團(tuán)等打造的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游項(xiàng)目已于7月28日開(kāi)業(yè)。據(jù)王健林透露，萬(wàn)達(dá)將斥資200億元在北京打造以文化旅游為主題的文化旅游城，目前設(shè)計(jì)概念已基本完成，并已向北京市相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了匯報(bào)，預(yù)計(jì)明年春天正式開(kāi)工。
“這個(gè)項(xiàng)目將作為萬(wàn)達(dá)創(chuàng)新的大品牌重點(diǎn)推廣。”王健林說(shuō)，城市綜合體已經(jīng)有模仿者，旅游度假區(qū)可能有模仿者，文化旅游城杜絕模仿者。“將來(lái)它會(huì)成為一個(gè)即使有圖紙，別人也不敢做的項(xiàng)目，會(huì)在全球范圍內(nèi)申報(bào)知識(shí)產(chǎn)權(quán)。”
對(duì)此，一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)達(dá)的證券分析師表示，實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中一直遭遇的尷尬是，出現(xiàn)了越來(lái)越多的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。王健林現(xiàn)在非常注重知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，其在最新的項(xiàng)目里融進(jìn)了更多復(fù)合型的功能和概念。“拓展上下游產(chǎn)業(yè)越多越難復(fù)制。”
“王健林的高招在于，其可能將萬(wàn)達(dá)旗下相關(guān)業(yè)務(wù)分別打包上市，而在分拆上市之前要做的，就是得做出規(guī)模。”上述不愿具名的證券分析師表示。
正略鈞策管理咨詢(xún)顧問(wèn)趙麗燕則認(rèn)為，與其說(shuō)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型或多元化，不如說(shuō)萬(wàn)達(dá)是通過(guò)分拆商業(yè)地產(chǎn)中的關(guān)鍵業(yè)態(tài)或主力店，從而達(dá)到融資和資源整合的目的。
7月25日，萬(wàn)千百貨更名為萬(wàn)達(dá)百貨，按照萬(wàn)達(dá)的發(fā)展計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)百貨到2015年將開(kāi)業(yè)110家店，成為中國(guó)最大的連鎖百貨企業(yè)。充分整合文化、旅游、百貨等旗下資源，王健林正為打造一個(gè)更大的商業(yè)王國(guó)做準(zhǔn)備。
不過(guò)，萬(wàn)達(dá)在旅游、文化領(lǐng)域的大手筆，外界在震驚之余，也頗多詬病——萬(wàn)達(dá)僅靠貸款資金能否支撐這么大的支出？
“萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍海外文化、旅游產(chǎn)業(yè)，與國(guó)家戰(zhàn)略相契合，在資金上會(huì)得到一定支持。另外，目前國(guó)內(nèi)文化、旅游產(chǎn)業(yè)多數(shù)是打概念，還是以住宅為核心。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。
他透露，萬(wàn)達(dá)號(hào)稱(chēng)國(guó)內(nèi)最大的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假項(xiàng)目，雖然酒店及滑雪場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)，但并不被外界關(guān)注的是，該項(xiàng)目擁有近500萬(wàn)平方米的住宅配套，這一部分帶來(lái)的資金回報(bào)將是一筆很大的收益。
“羊毛出在牛身上。”上述人士表示，單純算商業(yè)賬，萬(wàn)達(dá)在文化、旅游產(chǎn)業(yè)的投入也許短期內(nèi)不能很快獲得回報(bào)，但在文化、旅游之外，萬(wàn)達(dá)的收益不能簡(jiǎn)單用金錢(qián)來(lái)衡量。
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