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　　8月7日消息，由觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”于8月6日-9日在海南舉行。主題為“重構(gòu)與平衡 地產(chǎn)的多維世界”。中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱出席并發(fā)表主旨演講。

　　樊綱表示，有人說“人們對住房的需求沒有了”，這其實(shí)是當(dāng)下樓市調(diào)控的結(jié)果，并不是前提。人們對于住房的旺盛需求還有待釋放，主要表現(xiàn)在遷移性需求。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，小城市的人口正在流向大城市，三線城市的人想去一二線城市，大學(xué)生想留在大城市等等。

　　樊綱認(rèn)為，限購本身不是市場經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在的一些限制購房政策確實(shí)起到了限制炒房的作用，改變了需求背后的參數(shù)，如離婚等等?，F(xiàn)在最令人擔(dān)心的是，政策已經(jīng)演化到了限價，這就取消了市場機(jī)制本身。人們應(yīng)當(dāng)清楚，現(xiàn)在的各種限制都是行政手段，畢竟不是市場機(jī)制?，F(xiàn)在很多地方把給樓市設(shè)置限制當(dāng)成了正常的處理機(jī)制。但是，從市場經(jīng)濟(jì)來看，“不讓買”是不正常的。

　　當(dāng)下，一些規(guī)模較小、效益不好的房地產(chǎn)公司正在面臨兼并重組或倒閉。樊綱認(rèn)為，這不一定是壞事，幾萬家房地產(chǎn)公司不會生下來就永遠(yuǎn)活著，任何一個產(chǎn)業(yè)都需要一輪一輪的重組，需要優(yōu)勝劣汰、需要有退出，兼并重組可以看做是鳳凰涅槃，原來投資建的東西在不斷地再生，應(yīng)該是一件受歡迎的事。

　　回顧過去的行業(yè)發(fā)展，中國的房地產(chǎn)過去處在所謂“黃金時代”，在業(yè)界看來它是掙錢容易的時代。他表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，黃金時代可能是一個泡沫時代，是一個不好的時代，它可能導(dǎo)致一系列的問題。

　　以下為文字實(shí)錄：
　　樊綱：非常高興再次參加觀點(diǎn)的博鰲房地產(chǎn)論壇，到今年已經(jīng)舉辦了19屆，我每一屆都參加了，希望你們以后每次放視頻的時候都放一下2001、2002年的視頻，讓大家看看我們也曾經(jīng)年輕過。

　　我今天講講房地產(chǎn)市場，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理來講，一個市場要從供給和需求兩個方面來分析，要把供給和需求分開，你才能真正分析清楚，不然把兩個混起來，說供給的時候說需求，說需求的時候說供給，最后就說不清了。

　　另外講供求關(guān)系，最后落到價格，價格的趨勢其實(shí)后面是供給和需求變化的結(jié)果。價格由供求決定，這是市場經(jīng)濟(jì)基本的機(jī)制，我們要在需求和供給兩個方面來進(jìn)行分析，分析價格的走勢，分析市場的走勢，這是我們的基本的分析方法，我今天就按照這個方法來做點(diǎn)討論。

　　先講講供給。市場不均衡的一個重要的問題有時候就在于需求旺盛、供給跟不上，甚至需求可能是正常的，而供給是受壓抑的，不做供給方面的事情，價格不就上漲嗎？給定同樣的需求，假定需求不變，供給短缺，價格就會上漲。

　　過去相當(dāng)長的時間里面，我們就在犯這樣的長期的戰(zhàn)略性的錯誤，這一點(diǎn)我已經(jīng)講過很多次了，這個錯誤就是城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給小城市、小城鎮(zhèn)增加土地供給，鼓勵他們?nèi)ソǚ?、增加供給，而嚴(yán)格限制大城市，而人又遷移進(jìn)了大城市。大城市需求就旺盛，結(jié)果又不供給，不給大城市供地，大城市還要嚴(yán)格控制容積率。結(jié)果就造成了我們過去的供求關(guān)系的嚴(yán)重失調(diào)，假定需求是給定的，就這救濟(jì)短缺這一條，就造成了大城市的價格暴漲、小城市庫存積壓，形成房地產(chǎn)市場的兩極分化。

　　這個問題我們就需要研究人的遷移、人的追求美好生活的需求，他會向什么地方轉(zhuǎn)移。我們的城市化進(jìn)程在這個階段上是不是主要先發(fā)展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市轉(zhuǎn)移。認(rèn)識到這一點(diǎn)，就要明確我們在這個階段應(yīng)該首先發(fā)展大城市，土地的供給、住房的供給首先要解決大城市的供給短缺的問題。

　　我不知道這件事政策上是怎么討論的，是不是受到我們討論這個問題的影響，我相信我們討論沒什么用，最后是市場說話。

　　2014、2015年市場嚴(yán)重的兩極分化，使決策者們終于認(rèn)識到，我們得給大城市供地，我們得解決大城市的供給不足的問題。于是，這幾年在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一個重大的轉(zhuǎn)變，就是鼓勵大城市的發(fā)展，鼓勵城市群的發(fā)展。國土資源部在幾年前明確宣布要給大城市供地，減少給小城市，特別是那些人口流出的小城市的供地，允許大城市周邊的集體土地入市，這些都是非常簡單的改變供給狀態(tài)的基本做法。

　　然后雄安新區(qū)給京津冀加了一塊地，提出了粵港澳大灣區(qū)，然后又提出了長三角一體化發(fā)展，提出了城市群發(fā)展的戰(zhàn)略，這是一個重大轉(zhuǎn)變。

　　城市群就是通過基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，使得這一個區(qū)域里面的大中小城市的土地和住房供給能夠互補(bǔ)，解決大城市空間有限的問題。來發(fā)展我們的市場，改善供給結(jié)構(gòu)，改善住房的供給，緩解大城市價格暴漲的趨勢。這是這幾年中國城市化進(jìn)程的一個重大轉(zhuǎn)變，我們稱為城市化2.0版本。

　　官方不認(rèn)為以前是1.0，官方一直認(rèn)為是一個政策延續(xù)。但是從2014、2015年的政策兩極分化之后，出現(xiàn)了一個明顯的轉(zhuǎn)折。對于房地產(chǎn)市場，我相信有深遠(yuǎn)的影響。

　　集體土地入市蓋的廉租房最近陸續(xù)要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原來那個大城市住房暴漲那些地方的人買房就可以到周邊的小城市去買房了，甚至現(xiàn)在農(nóng)村在確權(quán)，土地宅基地在確權(quán)，確權(quán)以后，那個區(qū)域成為城市群住房供給的一個組成部分，這種情況就可以期待了。

　　總的來說是供給結(jié)構(gòu)在發(fā)生改變。這是房地產(chǎn)市場平衡和平穩(wěn)的關(guān)鍵。平衡就是供求之間的均衡，我相信大的趨勢是趨于平衡，因?yàn)楣┙o在增加、改善，我們給定需求，所以從大的趨勢來講，我覺得下一階段房地產(chǎn)市場會相對平穩(wěn)、相對平衡。

　　再說到近期的金融收緊這件事。房地產(chǎn)金融有兩塊，一塊是需求側(cè)的金融，就是按揭貸款，這是買房人的需求。一塊是房地產(chǎn)金融，給房地產(chǎn)公司、開發(fā)商提供的金融，多數(shù)以房產(chǎn)為抵押的金融。這個收緊我們看到了一些風(fēng)險，但是要想到一點(diǎn)，金融收緊意味著供給側(cè)收緊，意味著抑制住房的供給，讓開發(fā)商少蓋房子，開發(fā)商不能蓋房子。

　　我們假定需求是給定的，這是可能導(dǎo)致房價反倒提高的因素。大家說房地產(chǎn)市場景氣不景氣，貸款成本提高了，可能是一個導(dǎo)致不景氣的因素。但是用價格漲了還是跌了看景氣程度，收緊可能導(dǎo)致房價提高。這是業(yè)界和政策決策者們需要考慮的問題。

　　所以我在這里也呼吁一下，有關(guān)決策部門要想一想這樣的措施，對于供求平衡的影響是什么，對于房地產(chǎn)市場的供求平衡會產(chǎn)生哪些影響，這是非常重要的一點(diǎn)。

　　我們過去老是不讓蓋房子，房價就低了？如果給定需求的話，它是什么樣的效果？我覺得需要通盤考慮。在供給側(cè)最近發(fā)生的事情就是在發(fā)生調(diào)整，也是因?yàn)槌杀咎岣摺⒔鹑谑站o，一些小的、效益不好的房地產(chǎn)公司在面臨著兼并重組或者是倒閉。

　　我覺得這件事不一定是壞事，我們的房地產(chǎn)在過去所謂的黃金時代發(fā)展的時候，在業(yè)界來講是黃金時代，掙錢容易的時代，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，黃金時代如果系是一個泡沫時代，是一個不好的時代，它可能導(dǎo)致后面的問題。

　　但是無論如何，幾萬家房地產(chǎn)公司不會生下來就永遠(yuǎn)活著，任何一個產(chǎn)業(yè)都需要一輪一輪的重組，都需要優(yōu)勝劣汰，都需要有退出，而且如果不是破產(chǎn)的話，如果是兼并重組的話，那叫鳳凰涅槃，你原來投資建的東西在不斷地再生，這是應(yīng)該歡迎的一件事情。

　　我們的幾萬家房地產(chǎn)公司，其他的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在大家老是在羨慕，人家說西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，就只有那么幾家在寡頭競爭，那個寡頭競爭不是人為設(shè)計出來的，不是政府設(shè)計，也不是產(chǎn)業(yè)中的幾個巨頭撮合出來的，那是經(jīng)過一兩百年的市場被段地調(diào)整，不斷地優(yōu)勝劣汰，一輪一輪優(yōu)勝劣汰之后形成的，我們的市場也會面臨這樣的問題，我們應(yīng)該歡迎這樣的情況發(fā)生。

　　過去很多企業(yè)就是一塊地蓋那么幾棟樓，就成立一個公司，它的效益又不好，又沒有規(guī)模效應(yīng)，遇到了金融收緊等等因素，自然會面臨困難。面臨困難的時候，我說你不要想著讓政府再用更多的貸款來救你，用股權(quán)換投資，用股權(quán)換金融，這不就是直接融資嗎，這不就是兼并重組嗎？也沒什么丟人的，就是一個不斷調(diào)整的過程，這樣提高產(chǎn)業(yè)集中度，提高房地產(chǎn)業(yè)的效率，反倒使房地產(chǎn)業(yè)可以更好地發(fā)展，在供給側(cè)能夠有更好的發(fā)展。

　　再講需求側(cè)。首先我們得承認(rèn)我們的需求還是不斷地在涌現(xiàn)出來，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說我們今后增長速度不高了，就是因?yàn)楹芏嘈枨蠖紱]了，特別是住房需求都沒了。這幾年來看不是沒有需求，現(xiàn)在我們一年的房地產(chǎn)銷售額15萬億，這不是沒有需求，應(yīng)該說需求還在增長，如果沒有一些抑制措施，可能還會增長得更快一點(diǎn)。

　　剛才曉華講了很多的需求，我想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，曉華剛才講的是新進(jìn)城的人的需求，我想強(qiáng)調(diào)的是，原來也是在城里的人，他在遷移需求?，F(xiàn)在我們整個國家的城市化進(jìn)程，不僅僅是農(nóng)民進(jìn)城，而是小城鎮(zhèn)的人想到縣城買個房子，縣城的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省城買個房子，省城的人想到大城市買套房子，總之遷移性需求，這是我們這個階段需求的重要的組成部分。

　　我們現(xiàn)在對這一塊的需求基本上是壓制的。最重要的限購，首先是外地人不能買房子，改善性住房多少還允許一點(diǎn)，但是外地人不行，外地人必須到這里交了幾年的社保、交了幾年的稅，有一定的積分才能買房子，這一塊的需求如果需要逐步釋放，應(yīng)該說我們的需求還是旺盛的，之所以我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格還在不斷地上漲，特別是一二線城市還在不斷漲，跟這一塊需求密切相關(guān)。

　　我們現(xiàn)在的狀況是，過去因?yàn)橛泻芏嗤顿Y性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意義上，這是必要的。我們一會兒要講長效機(jī)制，等著長效機(jī)制出來，我們討論一個房產(chǎn)稅討論了20年，黃花菜都涼了，在沒出臺之前，你要采取一點(diǎn)措施，抑制住大泡沫，沒有大泡沫我們就不會有大崩盤，就不會硬著陸，用行政手段限購，采取一些緊急的措施還是必要的。

　　當(dāng)然限購主要針對的是炒房的需求，為什么中國有這么大的炒房需求？我覺得這就是我們儲蓄率太高的問題，現(xiàn)在中國的儲蓄率還有40%以上，我們曾經(jīng)有幾年是50%的儲蓄率，我們過去20年在40%以上的儲蓄率，這就使我們國家成了一個人均收入還比較低，但是財富量巨大的國家。大家儲蓄了就得有點(diǎn)回報，我就得做點(diǎn)投資，股市表現(xiàn)不好，到境外投資又受控制，就更多的炒房子，房地產(chǎn)成為重要的投資的對象。

　　但是投資需求也要做點(diǎn)分析，不能都說是炒房需求。如果我買了房子我租出去，也有人住，這個房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些買了房，一個單元一個單元買下來，我把它放在那里，我也不租出去，就等著升值，這種你可以說是純粹的投機(jī)性的炒房需求。這種需求當(dāng)然會使得我們的市場出現(xiàn)大的波動，采取一些限購措施，我覺得也是對的，特別是三四套以后等等，確實(shí)要防止這樣的需求擾亂我們的市場。

　　出現(xiàn)這些政策，從需求角度來講，確實(shí)起到了抑制總需求的作用。在一定意義上也是合理的政策，比如說限購、限貸，這些還是合理的。它是改變需求后面的參數(shù)?，F(xiàn)在最擔(dān)心的是演化到限價，這就不是改變供求背后的參數(shù)，這是取消了市場機(jī)制本身。

　　市場機(jī)制的本身是供求關(guān)系決定價格，你一限價就亂了，限價之后短缺的事情就都發(fā)生了。我們回想一下過去短缺時代走后門、遞條子、搖號，這些事情都來了。這就提醒我們，現(xiàn)在限這個、限那個畢竟是一種行政手段，畢竟不是市場機(jī)制。

　　現(xiàn)在一個危險的情況是，現(xiàn)在很多人把限購的東西當(dāng)做一個正常的制度，可是大家想一想，限購這件事在經(jīng)濟(jì)學(xué)來講是不正常的，我們采取的措施應(yīng)該對市場經(jīng)濟(jì)來講屬于臨時的、短期的、緊急情況下救火的措施，而且是行政手段，很多不是經(jīng)濟(jì)手段。

　　降降息、降降首付率還屬于經(jīng)濟(jì)手段，但是限購不讓買房子并不是經(jīng)濟(jì)手段。因此在需求側(cè)如果想要長期的平衡和穩(wěn)定發(fā)展，需要長效機(jī)制。需要一些經(jīng)濟(jì)手段作為長效機(jī)制，趕緊把這些短期的救火式的行政手段替下來，大家不要忘掉這一點(diǎn)，現(xiàn)在慢慢大家忘掉這一點(diǎn)了，覺得限購幾年之后就成了一個正常的存在，大家拿它為前提了，很多人說需求沒有了，你仔細(xì)問問什么時候需求沒有了？是在嚴(yán)厲限購的情況下，那個需求減少了，那不是結(jié)果嗎？你不能把它當(dāng)做前提來討論房地產(chǎn)市場。

　　所以從業(yè)界的角度來講，我覺得我們應(yīng)該進(jìn)一步推動長效機(jī)制的落地。當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)不是討論的問題了，我們討論20年了，現(xiàn)在真正是落地的時候了，好像中央文件說的也是要落地，這樣才能有一個比較健全的市場機(jī)制。

　　我們房地產(chǎn)市場發(fā)展了二三十年，應(yīng)該還是發(fā)展出了一個市場機(jī)制，我們不要把這個市場機(jī)制毀掉，一方面不要把價格機(jī)制毀掉，另一方面不要搞太多的非市場住房供給。

　　那天有一個記者問我，現(xiàn)在的質(zhì)量問題是不是跟限價有關(guān)系。我說具體的案例需要具體分析，但是邏輯上說，我們過去那幾十年公房的情況，前蘇聯(lián)俄羅斯都是公房的情況，不說限價了，它都是不要錢的房子，它的房子質(zhì)量也是越來越差。我們這幾十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們的房子越蓋越好，不要放棄市場機(jī)制，不要為了短期的目的忘掉長期的平衡、穩(wěn)定和發(fā)展。

　　我今天一方面是針對業(yè)界，想到我們這些政策可能產(chǎn)生的影響，另一方面也呼吁我們的業(yè)界跟政府決策部門更多的互動，使我們這個市場能夠更加健康的發(fā)展。我就講這些個人觀點(diǎn)，供大家參考。