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　　自18日晚出臺(tái)取消限售的政策后，菏澤這個(gè)名不見經(jīng)傳的小城市一下子成為了整個(gè)中國聚焦的中心。據(jù)媒體報(bào)道，山東省住建廳透露，菏澤市住建局發(fā)布的取消限售政策的文件事先并沒有報(bào)備省廳，已經(jīng)要求其盡快進(jìn)行政策解讀。

　　19日下午，菏澤市發(fā)布《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明》（下稱“《說明》”）。根據(jù)《說明》，菏澤取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓規(guī)定的原因，是由于有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華·夏·時(shí)·報(bào)·》記者表示，取消限售與平穩(wěn)二手房價(jià)格沒有直接關(guān)系，菏澤的官方解釋并不準(zhǔn)確。二手房取消限售后，短期炒作可能性增加，市場的不穩(wěn)定性反而增加。

　　強(qiáng)調(diào)取消轉(zhuǎn)讓期限

　　《說明》指出，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住建局決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓規(guī)定。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這一《說明》和前一天出臺(tái)的政策相比并沒有實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，主要強(qiáng)調(diào)了“轉(zhuǎn)讓期限”的概念，實(shí)際上是因?yàn)?ldquo;限售”中的“售”是開發(fā)商的行為，而“轉(zhuǎn)讓”一詞是強(qiáng)調(diào)房東二手房交易的概念。所以政策上唯一調(diào)整的就是，不提“限售”一說，而是提“限轉(zhuǎn)讓”一說。通俗地說，房屋以后可以自由轉(zhuǎn)讓。

　　不過張大偉認(rèn)為，菏澤的官方解釋和限售政策的影響不吻合。在他看來，限售是過去2年調(diào)控的標(biāo)志性政策，也是房住不炒的最典型政策，限制購入后必須持有一定時(shí)間，降低了投資需求，對(duì)于抑制市場有很大影響。限售政策針對(duì)的主要是投資投機(jī)購房者，不約束真實(shí)自住購房，只對(duì)短期交易有影響，而短期交易大部分屬于投機(jī)購買。

　　“菏澤作為一個(gè)貨幣化安置棚戶區(qū)比例高的城市，新建住宅供應(yīng)量不足，價(jià)格上行。松綁限售，對(duì)于區(qū)域市場來說，是釋放了投資投機(jī)的信號(hào)。”張大偉表示，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)，作為全國第一個(gè)取消限售政策的城市，帶來的市場心理影響和示范效應(yīng)將會(huì)非常巨大，對(duì)于房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理產(chǎn)生的影響也會(huì)很大。

　　樓市“政策底”出現(xiàn)

　　此前，受菏澤出臺(tái)取消限售利好影響，18日A股市場中地產(chǎn)股大幅上漲，板塊漲幅1%。

　　張大偉認(rèn)為，菏澤的限售取消落地，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底，未來多個(gè)城市的很多微調(diào)寬松政策可能密集出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。同比漲幅高達(dá)75%。2018年也成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。但11月以來樓市政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對(duì)限購政策有所升級(jí)。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

　　如果菏澤政策落地執(zhí)行，那么后續(xù)效仿的城市將非常多，在全國有90多個(gè)不同級(jí)別的城市執(zhí)行了限售政策，山東之前省內(nèi)包括青島、濟(jì)南、威海、聊城、濱州、德州、東營、菏澤8個(gè)城市有限售政策，除了青島、濟(jì)南外，都與菏澤城市級(jí)別相當(dāng)，市場狀況也接近。據(jù)張大偉估算，全國起碼有30個(gè)城市以上有取消限售的可能性。

　　不過，這一政策是否還會(huì)有后續(xù)變化，仍是一個(gè)未知數(shù)。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)起人鄒琳華認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然需要堅(jiān)持，“房住不炒”也需要進(jìn)一步落實(shí)。全面取消房地產(chǎn)調(diào)控政策乃至刺激購房，是不符合科學(xué)理性的，不僅會(huì)造成房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄，而且可能顯著增大宏觀泡沫風(fēng)險(xiǎn)。最近的政治局會(huì)議沒有提及房地產(chǎn)，也表明房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向并沒有發(fā)生變化。