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銳評觀察

評論：房地產(chǎn)健康發(fā)展先要完善市場定價功能

2018-10-30來源：時代周報作者：蘇亮瑜

　　在房市經(jīng)歷了超長期牛市之后，房價合理回歸可能將成為相對長期的過程。

　　市場迅速降溫，一些地方甚至由于開發(fā)商降價銷售引發(fā)“樓鬧”。目前矛盾表面看是由于房價下降，業(yè)主以其他原因為由頭要求變更合同，避免觸碰不遵守契約的指責(zé)。而根源上看則是房地產(chǎn)市場制度不完善，市場機制和功能出現(xiàn)的扭曲。

　　房市交易比超市買東西復(fù)雜得多，尤其是在當前房產(chǎn)預(yù)售制度下，居民購置的新房基本都是“樓花”，成品往往要到半年以后甚至更長的時間才能交付，這實際上意味著預(yù)售制下，消費者與開發(fā)商所簽署的合同是不完備契約，且只要消費者沒有收樓，雙方合同就處于待執(zhí)行狀態(tài)，而這一期間房價調(diào)整變動、開發(fā)商對合同允諾兌現(xiàn)等，都存在明顯不確定性。

　　房地產(chǎn)是兼具商品屬性和金融屬性的。對于購房者而言，新房預(yù)售這種不完備預(yù)售契約實際是單邊做多的金融合約，而新房預(yù)售合同與房產(chǎn)實物交割則存在相當長的時滯，帶有典型的期貨交易特征，這期間任何變動都容易引發(fā)開發(fā)商與購房者的買賣糾紛，而目前尚沒有完善有效的法律規(guī)范應(yīng)對這些問題，導(dǎo)致各方在房產(chǎn)預(yù)售與現(xiàn)房交割期矛盾容易激發(fā)的狀態(tài)。

　　現(xiàn)行新房預(yù)售制是有利于單邊做多的，而市場卻缺乏相應(yīng)的做空機制和對沖交易品種。就很多人而言，房子可能是他們一生中最重要、份額占比最大的長期固定資產(chǎn)，購房者對于房子簡單、完全地暴露在市場不確定性之下所產(chǎn)生的焦慮與無助可以理解。因此，不管新房預(yù)售制是否將取消，當務(wù)之急是完善市場定價功能，創(chuàng)設(shè)對沖和管控價格風(fēng)險等的交易品種，為房市健康可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)壓器。

　　如何有效拓展房市深度，增強市場價格發(fā)現(xiàn)能力和風(fēng)險管控能力？首先，可考慮創(chuàng)設(shè)與房地產(chǎn)有關(guān)的期貨、期權(quán)產(chǎn)品。對于房市而言，如果購房者不論是購買樓花還是選擇二手房交易，市場都能夠提供對應(yīng)的房產(chǎn)期貨、期權(quán)產(chǎn)品，以方便消費者鎖定價格風(fēng)險、管控風(fēng)險，則必然有利于提高市場價格發(fā)現(xiàn)能力，降低房市大起大落的風(fēng)險。當然，房地產(chǎn)具有典型的地域性特征，在標準化上面臨更為復(fù)雜的技術(shù)性因素，但這并非不可克服的問題，實踐中有很多工具和手段可以克服這個問題。

　　其次，積極支持和鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)擔保債務(wù)憑證（CDO）、貸款抵押債券（CLO）、信用違約互換（CDS）等金融衍生工具和產(chǎn)品。2008年次貸危機以來，有觀點認為次貸危機禍起金融衍生工具泛濫。這種觀點并不正確。金融衍生產(chǎn)品在風(fēng)險管理、價格發(fā)現(xiàn)作用必然具有對稱性，抑制防范系統(tǒng)性風(fēng)險的方式應(yīng)該是從體制機制和發(fā)展路徑上找原因，而不是僅歸責(zé)于金融產(chǎn)品。

　　再次，創(chuàng)造條件開發(fā)房地產(chǎn)保險產(chǎn)品，開發(fā)與房價掛鉤的財產(chǎn)保險產(chǎn)品，為消費者提供保值和風(fēng)險對沖工具。如消費者以房產(chǎn)原值為保值額購買保險公司的財產(chǎn)保險產(chǎn)品，在保險期間消費者需要每年向保險公司繳納一定的保費，如果在房產(chǎn)保險期間房產(chǎn)增值，那么保險公司就可賺取保費而分享房產(chǎn)增值收益，其中消費者可以與保險公司進行原值看空、溢價看空和折價看空的操作。

　　當前，不論是因房價下跌引發(fā)的業(yè)主“樓鬧”，還是帶有“陰謀”性質(zhì)的開發(fā)商借“樓鬧”進行行為營銷，背后深層原因恰在于房市制度不夠完善，市場機制不到位和扭曲，唯有通過真正的房市市場化改革，增強整個市場的價格發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險管理等功能，才能有助于卸下樓市行政性調(diào)控的盔甲，讓市場在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置中真正發(fā)揮決定性作用。