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融創(chuàng)中國：下半年不再拿地，未來主要降負債
作者：侯雯 尉奕陽
融創(chuàng)中國現(xiàn)有土地儲備1.01億平方米，下半年不再拿地。加上經(jīng)營利潤逐步釋放，公司目前高達260%的凈負債率將逐漸降低，計劃在2019年降至70%以內。設定這一目標，并不是由于融創(chuàng)的現(xiàn)金流很緊張。截至8月底，公司賬上還有800億元現(xiàn)金。融創(chuàng)中國管理層在9月1日舉行的業(yè)績會上在披露上述信息。
融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，下稱融創(chuàng)中國）8月31日晚間披露的2017年半年報顯示，截至6月30日，融創(chuàng)中國合同銷售金額為1089億元，較2016年同期增長約94%；銷售均價為1.45萬元/平方米；收入約133億元，同比增長26%；稅后利潤16億元，同比大1470%。利潤增長主要是因為公司并購帶來業(yè)務合并收益。
半年報還顯示，融創(chuàng)中國借貸的加權平均實際年利率為5.8%，這一資金成本在業(yè)內偏高。
孫宏斌稱下半年不拿地
在9月1日的業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示：公司今年下半年將不再拿地。 “也不會一輩子都不拿地，但未來融創(chuàng)中國的拿地標準會大幅提高。” 他隨后補充說。
半年報顯示，截至8月25日，不含收購的13個萬達文旅城項目，融創(chuàng)中國的土地儲備共計1.01億平方米。由于融創(chuàng)中國土地儲備部分來自并購，其權益土地儲備為6944萬平方米。截至今年上半年，融創(chuàng)中國96%的土地儲備都分布在一二線及環(huán)一線城市。
孫宏斌表示，除此以外，融創(chuàng)中國還有5000萬平米的舊改項目正在陸續(xù)落實，萬達資產包中的5000萬平方米可售面積陸續(xù)交割，未來融創(chuàng)中國將有2億平方米土地儲備。他測算，現(xiàn)有的1.01億平方米土地儲備保守估計將提供超過1.5萬億元可售貨值，未來2億平方米土地保守測算貨值將超過2.5萬億元。
國內一二線城市的樓市調控已進入深水區(qū)。主要布局一二線城市的孫宏斌表示，不在調控的城市布局麻煩才更大，因為調控區(qū)域才是真正有購房需求的地方，這恰是融創(chuàng)中國布局的優(yōu)勢。“我們現(xiàn)在很多城市都一房難求，房子沒有賣不動的，找不對人都買不到”。孫宏斌說。
融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德判斷，這一輪房地產調控政策還會持續(xù)到今年秋季以后，“短期內不可能放開”。在調控壓力下，融創(chuàng)中國即使今年下半年不拿地，以現(xiàn)有貨值，下半年完成2000億元銷售額，全年完成3000億元的銷售目標，問題不大。他認為，未來房地產行業(yè)的趨勢是總量維持在10萬億元左右，行業(yè)集中度會越來越高。
要建20個萬達城 擴大合作比例
7月19日，融創(chuàng)中國以438億元買下13個萬達城項目公司91%的股權，雙方約定交易款項分三次付清。孫宏斌在業(yè)績會上表示：“已經(jīng)付了兩筆了，10月還有144億元，已經(jīng)交接了8個項目，最后一批還有5個項目。”
他表示，13個文旅城項目成本合計1800億元，包括過去的銷售回款1100億元、貸款418億元、已投入資金300億元和三年內的運營成本。在收購中，孫宏斌最看重的部分是5000萬平方米的土地儲備，對應的1600億元可售貨值。“利潤這塊還在梳理，但肯定也挺好。”他表示。
孫宏斌透露，融創(chuàng)和萬達未來還會繼續(xù)合作開發(fā)萬達城，但合作比例不再是91：9了，可能變成7：3或6：4。孫宏斌希望未來至少開發(fā)20個萬達城，融創(chuàng)中國將持有部分酒店和樂園。
孫宏斌說，與萬達合作的副產品是融創(chuàng)中國會變成文化旅游產業(yè)最大的持有者，擁有幾千億的資產。下一步融創(chuàng)中國還會沿著文旅、娛樂、健康教育和消費升級布局，“希望十年后這些新業(yè)務能與房地產業(yè)務各占一半” 。
未來兩年的任務是降負債
“并購王”融創(chuàng)中國今年動作頻頻，負債率隨之攀升。2017年中報數(shù)據(jù)顯示，公司總資產4238 億元，總負債3896億元，資產負債率高達91.93%，此外還有93億元的永續(xù)債。截至今年上半年，公司賬上現(xiàn)金924億元，有息負債1813億元，總權益342億元。據(jù)此計算，其凈負債率為259.9%。融創(chuàng)中國的凈負債率已經(jīng)超過恒大的240%，為業(yè)內最高值。
對此，汪孟德稱，凈負債率指標不能夠體現(xiàn)房企的現(xiàn)金流是否安全。融創(chuàng)中國控制現(xiàn)金流風險最核心的在于——買對了地和保持高周轉。
他解釋，自有資金和負債都用于買地，如果地買錯了，質量不高，就談不上銷售利潤。資金周轉方面，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金主要來自銷售回款而不是融資，銷售近年來一直保持增長，提供了較好的現(xiàn)金流動性，也能把握住并購機會。
“未來兩年融創(chuàng)的任務是降負債，”汪孟德強調，“最主要的原因是我們到了釋放利潤的階段了，而不是現(xiàn)金流緊張。”
他表示，未來隨著利潤大幅釋放，凈負債率自然會下降，““我們有信心在未來一到兩年，在2019年底把資產負債率和凈資產負債率降到雙70%的水平”。
汪孟德表示，融創(chuàng)看中的另一項指標是毛利率。中報顯示，今年上半年，融創(chuàng)中國的毛利率為19.6%。不計萬達資產包，融創(chuàng)中國目前的土地成本為5100元/平方米，銷售均價為1.8萬元/平方米，扣除稅費和調控限價影響，“未來保證25%以上的毛利率沒有問題”。
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