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　　Q：國(guó)內(nèi)貨幣寬松，則資金會(huì)流入房地產(chǎn)，為什么不是資金流入新興產(chǎn)業(yè)、股市、黃金等資金池？

　　A：我覺(jué)得資金還是流入到新興產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)品領(lǐng)域的，如去年銀行理財(cái)產(chǎn)品的余額就增長(zhǎng)了56%。因?yàn)橘Y本總是逐利的，只不過(guò)我們中國(guó)人更喜歡賺短錢(qián)快錢(qián)，既然房地產(chǎn)比較好容易賺錢(qián)，又可以加杠桿，故吸引更多的資金流入到容易賺錢(qián)的一線(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)跟去年這個(gè)時(shí)候股市的火爆場(chǎng)景是一回事。去年股市火爆時(shí)，大量的場(chǎng)內(nèi)融資，場(chǎng)外配資也是熱火朝天。中國(guó)投資者好投機(jī)，是我們民族的優(yōu)點(diǎn)也是我們的弱點(diǎn)。我們可以看到，澳門(mén)賭場(chǎng)和拉斯維加斯的中國(guó)人參與很多。比如說(shuō)，我專(zhuān)門(mén)研究了澳門(mén)賭場(chǎng)的毛收入增速變化和拉斯維加斯的毛收入增速變化，發(fā)現(xiàn)跟中國(guó)固定資產(chǎn)投資增速有很大相關(guān)性，說(shuō)明中國(guó)人很喜歡通過(guò)博弈交易來(lái)獲取超額收益。這個(gè)跟日本和德國(guó)這兩個(gè)制造業(yè)強(qiáng)國(guó)有明顯的差別。日本在90年房地產(chǎn)和股市泡沫最大時(shí)，也是交易最活躍的時(shí)候，股票的年換手率只有100%，而我們創(chuàng)業(yè)板去年換手率超過(guò)了1200%多，其中個(gè)人投資者的換手率超過(guò)40倍。

　　Q：明斯基時(shí)刻背景下，股房債是否還值得信任？

　　A：覺(jué)得是在13年就開(kāi)始提到明斯基時(shí)刻?，F(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去3年了，這幾年來(lái)可以看到我們的股房債水平還是在上升，整個(gè)社會(huì)杠桿水平還在提高。但關(guān)鍵在于要發(fā)現(xiàn)什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)?？藦?qiáng)總理也說(shuō)了政策工具箱里的工具很多，不讓明斯基時(shí)刻到來(lái)。14年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和15年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議似乎都對(duì)杠桿率過(guò)高表示擔(dān)憂(yōu)，同時(shí)也提到去杠桿也是漫長(zhǎng)的過(guò)程，所以從這點(diǎn)來(lái)講，我覺(jué)得危機(jī)的苗頭已經(jīng)出來(lái)了，但反危機(jī)的舉措也很強(qiáng)烈。危機(jī)的爆發(fā)通常是在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，但目前中國(guó)還處在通縮中。通縮會(huì)導(dǎo)致衰退，但通脹才會(huì)導(dǎo)致危機(jī)。目前，中國(guó)是低通脹。

　　股市在下跌，但仍然存在明顯泡沫，債市也存在泡沫，房地產(chǎn)更是存在泡沫。因此，從估值的角度看，不值得信任。不過(guò)，機(jī)會(huì)還是有的，不是普漲的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，而是個(gè)別上漲的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　Q：目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率有沒(méi)有達(dá)到50%以上？和發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比有差距嗎？

　　A：目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城市化率的比重是56%，這個(gè)已經(jīng)是明顯超過(guò)50%了。另外方面，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的城市化率是被低估的。因?yàn)槲覀冞@個(gè)計(jì)算方法，是統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)的常住人口，也就是在城鎮(zhèn)居住6個(gè)月以上的人口。我大概在6年以前，用另外一個(gè)指標(biāo)來(lái)統(tǒng)計(jì)城市化率水平，就是用1減去農(nóng)村化率，就是農(nóng)村的常住人口比率有多少。比如說(shuō)一個(gè)建筑工人在這個(gè)城市呆三個(gè)月，在另外一個(gè)城市呆三個(gè)月，在兩個(gè)城市都不足六個(gè)月，都不能算城鎮(zhèn)常住人口，但是他已經(jīng)不回農(nóng)村家了。所以說(shuō)農(nóng)村的常住人口比率有多少，用1來(lái)減去農(nóng)村化率，這樣獲得的城鎮(zhèn)化率就比較真實(shí)。所以按照我的計(jì)算方法，中國(guó)實(shí)際城市化率已經(jīng)超過(guò)60%了。第二個(gè)方面，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率很難超過(guò)西方國(guó)家，原因在于我們的人口老齡化已經(jīng)提前來(lái)臨。也就是說(shuō)，我們不能夠像美國(guó)日本那樣，把城鎮(zhèn)化率都達(dá)到80-90%左右。誤以為我們的城鎮(zhèn)化空間還很大，我們不要簡(jiǎn)單被國(guó)際比較數(shù)據(jù)所迷惑，而要看流動(dòng)人口的規(guī)模有多大，目前已經(jīng)凈減少了?；蛟S將來(lái)還可以提高，但是它是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。所以，把城市化率的提升當(dāng)做看好房地產(chǎn)的一個(gè)理由已經(jīng)不那么成立了，我們一定要看到農(nóng)業(yè)在業(yè)人口實(shí)際上在大幅度的減少，農(nóng)村人口可向城市轉(zhuǎn)移的數(shù)量實(shí)際上也會(huì)是比較少了。

　　Q：以現(xiàn)在的貨幣增長(zhǎng)率，政府是否有以通貨膨脹來(lái)對(duì)沖債務(wù)率的意圖？

　　A：目前政府通過(guò)大量的發(fā)貨幣，貨幣發(fā)行量大之后利率水平就降低，利率水平降低后借新還舊的成本就低了。比如原先8%的利率來(lái)借錢(qián)，現(xiàn)在以6%的水平再來(lái)籌錢(qián)，然后還貸。故通過(guò)借新還舊就可以降低債務(wù)成本并獲得更多借款。當(dāng)然這個(gè)前提是必須能夠借得到錢(qián)，故寬松貨幣對(duì)地方政府是個(gè)好事情，因?yàn)榈胤秸偰芙璧牡藉X(qián)的。只要央行通過(guò)寬松的貨幣政策不斷的增加M2規(guī)模，則借新還舊的方式可以進(jìn)行下去。而銀行也可通過(guò)擴(kuò)大信貸規(guī)模來(lái)彌補(bǔ)利差收窄而導(dǎo)致收入減少。這種模式最大的損害者就是儲(chǔ)戶(hù)，因?yàn)樗麄兊馁Y金被不斷增加的M2稀釋了。故不能說(shuō)政府通過(guò)通脹來(lái)洗劫，通脹確實(shí)是一種稅收，但目前沒(méi)有通脹。目前來(lái)講，在通脹水平相對(duì)比較低情況下，央行可以大膽發(fā)貨幣，而債務(wù)人還是可以通過(guò)借新還舊來(lái)降低它的債務(wù)壓力。

　　Q：一二線(xiàn)繼房?jī)r(jià)續(xù)瘋狂，三四線(xiàn)仍舊低迷，一二線(xiàn)漲價(jià)間接控制人口，全都被迫回三四線(xiàn)去庫(kù)存？國(guó)家需要的是234線(xiàn)城市去庫(kù)存，您認(rèn)為一線(xiàn)城市的上漲有沒(méi)有可能傳導(dǎo)到二三四線(xiàn)，并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的整體回暖？

　　A：這個(gè)提問(wèn)還是比較有意思。通過(guò)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲后居住成本就提高，大家就會(huì)回到三四線(xiàn)去買(mǎi)房，然后再去庫(kù)存。這個(gè)可以去想象，但是否會(huì)有這么一個(gè)行為。因?yàn)槿木€(xiàn)城市的庫(kù)存是實(shí)實(shí)在在的，我們主要還要去研究購(gòu)房者的需求跟供給之間是否均衡，如果供給過(guò)大，即便一二線(xiàn)城市再漲，也不會(huì)再三四線(xiàn)城市買(mǎi)房，也不能達(dá)到去庫(kù)存的目標(biāo)。當(dāng)一個(gè)東西無(wú)解時(shí)，可以想很多辦法去解決，到頭來(lái)發(fā)現(xiàn)還是無(wú)解。我們現(xiàn)在既然房地產(chǎn)是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，就不能用人口現(xiàn)象去解釋這個(gè)問(wèn)題。如果人口流動(dòng)減少了，老百姓(603883,股吧)口袋里的錢(qián)也不增加了，就業(yè)壓力大了，單純靠發(fā)貨幣加杠桿已經(jīng)很難起作用了。如果能起一點(diǎn)作用的話(huà)，就是政府財(cái)政支出中拿出真金白銀在三四線(xiàn)來(lái)提高公共服務(wù)，改善教育、醫(yī)療等各方面公共服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，再給老百姓發(fā)錢(qián)，也就是說(shuō)必須要付出才能夠獲得，不能夠簡(jiǎn)單的用房地產(chǎn)寬松政策和貨幣利率下降來(lái)解決這個(gè)本來(lái)就是決策失誤導(dǎo)致的庫(kù)存過(guò)高問(wèn)題，我覺(jué)得這是不可能的。

　　對(duì)于政府的作用，我還是堅(jiān)持我的邏輯：過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是欠賬式增長(zhǎng)，靠的是負(fù)利率和廉價(jià)勞動(dòng)力，即欠虧了儲(chǔ)戶(hù)和農(nóng)戶(hù)，如今，他們未富先老。故現(xiàn)在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必須是一個(gè)負(fù)債式增長(zhǎng)，也就是政府要增加杠桿，主要是中央政府加杠桿，中國(guó)目前的政府債務(wù)率還是比較低。地方政府也可以加杠桿，但是不能讓老百姓加杠桿，那風(fēng)險(xiǎn)太大，問(wèn)題很多。所以我認(rèn)為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于二線(xiàn)城市會(huì)有傳導(dǎo)，但是向三四線(xiàn)的傳導(dǎo)就越來(lái)越難。我經(jīng)常用一個(gè)圓的面積來(lái)解釋房地產(chǎn)的供求關(guān)系，圓的半徑增加一倍，圓的面積就要增加三倍。也就是說(shuō)越到三四線(xiàn)城市供給就越多了，所以?xún)r(jià)格上漲就比較難，所以這就是為什么在核心城市的核心地段房?jī)r(jià)那么高，這個(gè)在全世界都是普遍的。

　　Q：在電商和輕資產(chǎn)等新模式的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)如購(gòu)物中心、百貨大樓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，萬(wàn)達(dá)甚至關(guān)閉了一些購(gòu)物中心，一些連鎖餐館、烘焙店和大型超市紛紛縮減店鋪數(shù)目。您剛才分析了住房，您怎么看過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)？今后商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)是怎樣的？

　　A：商業(yè)地產(chǎn)我不太樂(lè)觀。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的消費(fèi)模式發(fā)生了變化，在新模式下大賣(mài)場(chǎng)和超市的數(shù)量肯定是要減少。給我印象最深的一次是08年在美國(guó)時(shí)去買(mǎi)一個(gè)袖珍式電腦，結(jié)果就像在國(guó)內(nèi)跑蘇寧和國(guó)美一樣去找Best Buy,結(jié)果發(fā)現(xiàn)店面非常小，也沒(méi)有我要的，店員說(shuō)必須要去網(wǎng)上訂購(gòu)。如今，中國(guó)的網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)非常普及，所以商業(yè)地產(chǎn)在二三線(xiàn)城市不樂(lè)觀。當(dāng)然像北京上海深圳這些城市的辦公樓還是比較樂(lè)觀的，因?yàn)榘最I(lǐng)人口還是在集聚，整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的占比還是在上升，總體來(lái)講對(duì)商業(yè)零售是不樂(lè)觀的，但是對(duì)于一線(xiàn)城市商業(yè)辦公用房還是樂(lè)觀的。當(dāng)然我對(duì)房地產(chǎn)還是外行，所以講的不一定對(duì)。

　　Q：2016年以來(lái)以房地產(chǎn)為中心的大宗商品類(lèi)價(jià)格持續(xù)上漲，這表明未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)工量的上升？上漲的原因是什么？

　　A：對(duì)于16年，現(xiàn)在才2個(gè)月時(shí)間，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速會(huì)不會(huì)明顯的提升，這方面的話(huà)我還不怎么敢肯定。即便提升我還是認(rèn)為是反彈。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)投資增速峰值在2010年，最高銷(xiāo)售面積是在2013年，14年15年都沒(méi)有超過(guò)13年的銷(xiāo)售面積，16年可能會(huì)有提升，但是大勢(shì)已去，所以我對(duì)房地產(chǎn)投資增速不那么樂(lè)觀。另外一方面，恐怕會(huì)有一個(gè)反彈。如果反彈對(duì)大宗商品的價(jià)格是有利的，大宗商品的價(jià)格隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行走了很長(zhǎng)時(shí)間的熊市，從11年三季度大宗商品開(kāi)始回落到現(xiàn)在為止持續(xù)了5年。5年當(dāng)中應(yīng)該會(huì)有個(gè)反彈。而反彈原因主要是去產(chǎn)能過(guò)程，去產(chǎn)能使得整個(gè)產(chǎn)能壓縮之后，一旦需求有所上升，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)反彈，但是這個(gè)反彈我也是不大樂(lè)觀，所以我對(duì)這種大宗商品的價(jià)格上漲持續(xù)多久，我也沒(méi)有太大的信心。不過(guò)像這些貴金屬的價(jià)格因?yàn)橘F金屬有貨幣的屬性，所以貴金屬價(jià)格恐怕上漲概率會(huì)大一些，像黃金白銀鉑金這一類(lèi)相關(guān)的包括鉆石珠寶等等，這類(lèi)可能會(huì)有一定漲幅，這主要是跟人民幣的貶值有關(guān)。所以我覺(jué)得一定要認(rèn)清趨勢(shì)，拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，就要認(rèn)定這個(gè)趨勢(shì)還是會(huì)長(zhǎng)時(shí)期延續(xù)，不能因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)一漲就認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)要復(fù)蘇了，我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一個(gè)長(zhǎng)期下行的過(guò)程。

　　Q；對(duì)2016年宏觀經(jīng)濟(jì)的大體看法？

　　A：我覺(jué)得2016年宏觀經(jīng)濟(jì)還是面臨著比較大下行壓力，我們分析經(jīng)濟(jì)主要是看投資、出口和消費(fèi)。消費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定，投資的話(huà)，房地產(chǎn)投資很難有比較高提升，制造業(yè)投資也比較難，主要是靠基建投資來(lái)拉動(dòng)。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)按照我的大邏輯來(lái)講，人口紅利已經(jīng)結(jié)束，人口現(xiàn)象已經(jīng)逐步淡去，單純靠我們?cè)霭l(fā)貨幣來(lái)拉動(dòng)會(huì)導(dǎo)致很多弊端。所以我覺(jué)得可能機(jī)會(huì)也是來(lái)自結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨的壓力還是比較大，機(jī)會(huì)還是在于新興行業(yè)，像深圳這樣一個(gè)科技發(fā)展的地方新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)會(huì)多一點(diǎn)。

　　Q：剛才您提到現(xiàn)在一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)注意支持是貨幣寬松，您覺(jué)的今年可能會(huì)有哪些事件或因素導(dǎo)致貨幣寬松政策轉(zhuǎn)向，發(fā)生這些事件或因素的概率有多大？

　　A：?jiǎn)渭儚南M(fèi)角度來(lái)看，像傳統(tǒng)的吃住穿這樣消費(fèi)比重在下降，像文化娛樂(lè)教育養(yǎng)老交通通訊，這方面消費(fèi)比重在上升，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。所以我覺(jué)得宏觀經(jīng)濟(jì)整體趨勢(shì)還是向下，結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)分化，第三產(chǎn)業(yè)比重會(huì)進(jìn)一步提升。所謂的調(diào)結(jié)構(gòu)不是改革的結(jié)果，是因?yàn)橹圃鞓I(yè)整體回落的結(jié)果。對(duì)于貨幣政策什么時(shí)候轉(zhuǎn)向我覺(jué)得還是要看經(jīng)濟(jì)增速和通脹率。馬上要開(kāi)兩會(huì)，兩會(huì)當(dāng)中提出來(lái)可能會(huì)把M2增速作為一個(gè)目標(biāo)。去年政府報(bào)告當(dāng)中提出M2增速是12%，對(duì)應(yīng)的GDP是7%，今年的GDP目標(biāo)估計(jì)會(huì)是6.5%-7%，所以對(duì)應(yīng)的M2增速或會(huì)是13%，這就意味著今年比去年要寬松。但由于存在人民幣貶值的壓力，也不可能過(guò)于寬松。至于要轉(zhuǎn)向我覺(jué)得這是一個(gè)緩慢的過(guò)程。它不會(huì)大幅轉(zhuǎn)向，因?yàn)槿媸站o是不可能，如M2最多從14%回落到13%左右，也更好一些。但是還是面臨著去杠桿去產(chǎn)能的壓力。所以中國(guó)在同通常情況下更愿意在寬松情況下解決一些問(wèn)題。雖然在寬松情況下解決問(wèn)題很難，但是債務(wù)和就業(yè)壓力還是比較大的。

　　Q：請(qǐng)問(wèn)您研究生涯中對(duì)您有影響的書(shū)和老師、學(xué)者有哪些？研究工作中您感到頭疼的問(wèn)題和困難是什么？是否包括缺乏準(zhǔn)確的較為細(xì)分的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字？比如統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有公布各年齡段人口的數(shù)字，這給我們做研究的帶來(lái)些麻煩。

　　A：謝謝提問(wèn)。我研究興趣比較廣泛，看的資料比較雜亂，但是我也感覺(jué)沒(méi)有一個(gè)領(lǐng)域讓我研究做得特別深入，這是缺憾。所以我綜合思考的能力稍微強(qiáng)一些。我研究參考書(shū)不是太多，看的也比較雜，沒(méi)有想過(guò)把書(shū)從頭至尾全部都讀完，我總是帶著思考去找書(shū)和讀書(shū)。相對(duì)來(lái)講，我還是比較喜歡讀歷史，讀人類(lèi)發(fā)展史，，喜歡讀各個(gè)國(guó)家歷史，讀他們經(jīng)濟(jì)發(fā)展史。因?yàn)槿松虝海覀兯邆浞治瞿芰Φ臅r(shí)間更短暫，你能接觸到的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的時(shí)段也就非常短暫，在這么短暫的一個(gè)時(shí)段，你要判斷出什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)增速拐點(diǎn)或價(jià)格拐點(diǎn)，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一個(gè)劃時(shí)代的變化是很難的。如果把古今中外的東西讀得多一點(diǎn)，對(duì)提升自己思考問(wèn)題的角度深度廣度都是有利的。另外一方面，可能大家不相信，我平時(shí)看的最多的是統(tǒng)計(jì)年鑒。因?yàn)槲覀冏鲅芯棵媾R的第一個(gè)問(wèn)題就是缺乏數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)相對(duì)來(lái)講還是不能夠令人很滿(mǎn)意，也只能把它當(dāng)做參考。第二個(gè)方面還要存真去偽，里面哪些是真的哪些是誤導(dǎo)的，所以我們做研究面臨的挑戰(zhàn)還是很大的。一方面數(shù)據(jù)難獲得，另一方面哪些數(shù)據(jù)是真的哪些數(shù)據(jù)是假的，還要進(jìn)一步做分析。還有一方面就是通過(guò)民間機(jī)構(gòu)來(lái)獲得一些數(shù)據(jù)，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，獲得真實(shí)數(shù)據(jù)的路徑也越來(lái)越多。這些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)相對(duì)來(lái)講還是比較靠譜，因?yàn)樗麄兌际浅鲇谏虡I(yè)目的，或者交易獲得的。