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對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，目前炒得最火熱應(yīng)該是“房地產(chǎn)的去庫(kù)存化”。因?yàn)樵诓簧偃藖碚f，一年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行，就在于房地產(chǎn)投資的持續(xù)萎縮，而房地產(chǎn)投資持續(xù)萎縮的一個(gè)主要原因就在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存過高。因此，剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見的大篇幅談到中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化問題，并把房地產(chǎn)的去庫(kù)存納入了2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一，以及提出了一套中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化的組合拳。

本來，中央政府針對(duì)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況，提出具體化解當(dāng)前住房嚴(yán)重庫(kù)存的政策，對(duì)當(dāng)前正在調(diào)整中的中國(guó)房地產(chǎn)來說，應(yīng)該是好事，也能為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。同時(shí)，中央政府房地產(chǎn)的去“庫(kù)存”，這個(gè)“庫(kù)存”應(yīng)該也有確切的含義。

比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，商品房待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。也就是說，房地產(chǎn)什么是“庫(kù)存”，其含義是十分清楚。它是指已經(jīng)峻工可供銷售及可供出租的住房。至多也是指，已經(jīng)獲得了住房預(yù)售證、正在建筑中可供銷售和出租的住房。

但是，隨著今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把中房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化作為2016年的主要工作任務(wù)之后，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化，把這個(gè)“庫(kù)存”嚴(yán)重的泛化。比如，有人說，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，報(bào)告稱，的可供銷售預(yù)計(jì)未來五年我國(guó)商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平。商品住宅新開工面積為50.6億平方米。而這個(gè)住房新開工面積就是未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)要消化的庫(kù)存，把規(guī)劃中要生產(chǎn)的住房泛化的房地產(chǎn)“庫(kù)存”。

更為甚者，有人認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“庫(kù)存”，除了現(xiàn)房、期房的數(shù)據(jù)，還有新拿地、閑置未開工等將轉(zhuǎn)為樓市庫(kù)存的數(shù)據(jù)，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當(dāng)前以及未來一段時(shí)間將力推的棚戶區(qū)改造也將納入房地產(chǎn)“庫(kù)存”統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。這樣一統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計(jì)算，需要至少7年時(shí)間才能消化。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“庫(kù)存”問題可大了!

至于把已經(jīng)持有在房地產(chǎn)開發(fā)商手上而沒有開工的土地、保障性住房、棚戶區(qū)改造nn要建造的住房，都納入到可供銷售和可供出租的商品房庫(kù)存范圍內(nèi)，這是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“庫(kù)存”泛化，不知其意圖是什么？是對(duì)政府的房地產(chǎn)政策施加壓力，希望政府出臺(tái)更為寬松的房地產(chǎn)刺激政策呢？還是試圖把當(dāng)前地方政府的融資平臺(tái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、住房投機(jī)者的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給當(dāng)前中國(guó)最為弱勢(shì)的住房消費(fèi)者及中國(guó)農(nóng)民呢？對(duì)此，外人不無法知道其意圖的。

但是有一條道理則是十分簡(jiǎn)單。因?yàn)榻衲曛醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出了2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存化是主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)，因此，當(dāng)中央政府面對(duì)如此之高的泛化了的住房庫(kù)存時(shí)（以前幾年平均銷售量需要7年才能消化掉），中央政府一定會(huì)想到當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這不僅意味著2016年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力會(huì)越來越大，甚至于出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅，不僅會(huì)引發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)或如房地產(chǎn)開發(fā)商所造的概念即“房地產(chǎn)業(yè)破壞性的價(jià)格下跌”，也會(huì)引發(fā)中國(guó)銀行危機(jī)和金融危機(jī)，引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。面對(duì)這種情況，中央政府就得采取激烈的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來救房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅，防止中國(guó)金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)。

因此，為了讓當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存降下來或嚴(yán)重的房地產(chǎn)庫(kù)存問題得以化解，政府就得全面降低購(gòu)買住房的市場(chǎng)準(zhǔn)入、購(gòu)買住房融資成本、購(gòu)買住房的稅費(fèi)成本，甚至采取各種貨幣化補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)中國(guó)最為弱勢(shì)的居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，購(gòu)買住房者的首付比例和按揭貸款利率都降低到極低的水平、購(gòu)買住房者的各種稅費(fèi)減免，及中央及地方政府對(duì)購(gòu)買住房都各種貨幣化補(bǔ)貼的方式。說到底，面對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫(kù)存，政府要采取最為激進(jìn)各種優(yōu)惠購(gòu)買政策讓最為弱勢(shì)的中國(guó)居民特別是農(nóng)民來消化當(dāng)前住房市場(chǎng)的庫(kù)存。按照房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者以往的邏輯，這些住房本來是建筑給有錢人購(gòu)買的，現(xiàn)在這些住房面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府則要把這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到中國(guó)的最弱勢(shì)的居民身上特別是要轉(zhuǎn)移到農(nóng)民身上。這就是當(dāng)前一些人把住房“庫(kù)存”嚴(yán)重泛化的邏輯。

而且這種把住房“庫(kù)存”嚴(yán)重泛化要講的故事并沒有由于迫使政府出臺(tái)更為寬松的房地產(chǎn)救市政策而結(jié)束，而是一旦政府真的進(jìn)一步出臺(tái)更為激進(jìn)的房地產(chǎn)救市政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)及前期住房投資者的利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)了，那么房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)有更高的愿意進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)，地方政府的土地財(cái)政又會(huì)活起來，房地產(chǎn)投資投機(jī)者又會(huì)進(jìn)一步來推高房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的過度庫(kù)存會(huì)增加得更快，從而政府的房地產(chǎn)救市的政策應(yīng)該更為寬松等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就這樣永遠(yuǎn)惡性循環(huán)下去，直到中國(guó)房地產(chǎn)泡沫最后全部破滅。這就是當(dāng)前把中國(guó)住房市場(chǎng)“庫(kù)存”嚴(yán)重泛化的最后邏輯。

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